V případě, že se rozhodnete koupit si například byt, pronajímat jej, a tím si zajistit pravidelní peněžní tok, je potřeba si vypočítat nejdříve měsíční výnosnost:
Tržní nájemné minus měsíční náklady bytu = měsíční výnos
Vlastním byt 2+1 v Ostravě. Tržní nájemné, to je cena, za kterou se podobné byty ve stejné lokalitě pronajímají, je 7.500 Kč + elektřina a plyn, které budou hradit nájemci sami.
Měsíční náklady bytu včetně fondu oprav činí 3.000 Kč. Vzoreček po dosazení čísel bude vypadat takto:
7.500 – 3.000 = 4.500 Kč
Měsíční zisk z bytu tedy činí 4.500 Kč.
Pokud nemovitost financujete hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření, doplníme vzorec ještě o splátku úvěru:
Tržní nájemné minus měsíční náklady bytu minus splátka hypotéky = měsíční výnos
Důležité je ovšem nezapomínat, že splátka hypotéky je v podstatě plusová hodnota, protože Vám ji pokryje právě tržní nájemné. To znamená, že jste si půjčili od banky „levné peníze“ – levnější, než je procentuální zisk z pronajímání.
Konkrétní vzorec z našeho příkladu, v případě, že splátka hypotéky je 3.400 Kč, pak vypadá takto:
7.500 – 3.000 – 3.400 = 1.100 Kč
Toto je jeden z případů, kdy Vám po zaplacení splátky hypotéky ještě zůstane kladná hodnota. I kdyby výnos pokryl součet všech výdajů, i taky by to byla dobrá investice. Je třeba nezapomínat na to, že Vám zůstává ještě nemovitost.
Dále si spočítáme návratnost celé investice v letech:
Opět si uvedeme konkrétní příklad:
Když koupíte byt za 800 000 Kč. Kupní cenu uhradíte z vlastních zdrojů, tudíž nekalkulujeme s úrokovou sazbou hypotečního úvěru. Započítat ale musíme plánované částky do průběžných rekonstrukcí, pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti. Stále kalkulujeme podle předešlého výpočtu s měsíčním výnosem 4500 Kč. Předem si spočítáme roční výdaje na opravy a údržbu nemovitosti, pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti, abychom měli kalkulaci co nejpřesnější.
Nejdříve si spočítáme:
Kupní cena nemovitosti děleno měsíční výnos investice = návratnost investice v měsících
V našem příkladu by to bylo:
800 000 : 4500 = 177,7
Následně měsíce převedeme na roky:
177,7 : 12 = 14,8
Návratnost této investice by tudíž bylo necelých 15 let.
Abychom měli kalkulaci co nejpřesnější, nyní započítáme také náklady na opravy, pojištění nemovitosti nebo daň z nemovitých věcí.
Roční výdaje na opravy a údržbu můžeme počítat jako 1% z celkové kupní ceny nemovitosti. V našem případě by to tudíž bylo 8.000 Kč ročně. Průměrná cena pojištění nemovitosti je 1.500 Kč ročně, daň z nemovitosti přibližně 500 Kč.
Tyto náklady vynásobíme počtem let, které jsme si vypočítali jako návratnost investice:
(8000 + 1500 + 500) x 15 = 150.000 Kč
Vzorec celkové návratnosti pak vypadá takto:
Kupní cena nemovitosti plus výdaje na opravy a údržbu nemovitosti plus pojištění nemovitosti plus daň z nemovitosti děleno měsíční výnos investice = návratnost investice v měsících
A konkrétní výpočet celkové návratnosti:
800 000 + 150 000 : 4500 = 211,1 (v měsících)
211,1 : 12 = 17,6 (v letech)
Přesná návratnost této investice tedy činí 17,6 let.
Dle zásad do investování se bere, že investice do 20 let je normální, nad 20 let je to pouze na dlouhodobé uložení finančních prostředků ale investice to již není.
Takovouto investici můžeme brát jako běžnou a pokud by se nám povedla vyjednat sleva na kupní ceně návratnost by byla mnohem lepší. Ideální investice, které "zaručují" budoucí zisk se pohybují okolo 10 let.
