Znalecký posudek nebo směrná hodnota?

18.6.2018 Příprava daňového přiznání pro daň z nabytí nemovitosti přináší dilema - určit daň na základě znaleckého posudku nebo směrné hodnoty? Když zvolíme směrnou hodnotu, jak se v ní vyznat? Co zaškrtnout, vyplnit nebo kde zjistit potřebné údaje? Jak na to a pro co se rozhodnout?

S nástupem nového občanského zákoníku bylo daňovým poplatníkům umožněno použít pro výpočet daně tzv. směrnou hodnotu. Jedná se o paušální a tabulkový výpočet, který bere v úvahu např. cenové mapy obce, umístění bytu v budově, příslušenství nebo věk budovy. To vše dle daných tabulek. Obzvlášť pak klade důraz na pozemky, které se s bytem pojí. Nejčastěji to bývá „zastavěná plocha a nádvoří“ nebo „ostatní plocha“.

Formulář existuje v papírové verzi nebo jako interaktivní formulář na stránkách finanční správy. Online verze, která se po vyplnění exportuje do PDF, je mnohem příjemnější, protože pomáhá
v orientaci co je potřeba vyplnit a co ne.

Směrnou hodnotu nemůžeme použít u všech nemovitostí, zejména se to týká pozemku, který je vodní plochou, pozemku na kterém je stavba hromadné garáže, pozemku na kterém je nedokončená stavba, lesního pozemku s lesním porostem, pozemku na kterém je trvalý porost, pozemku, na kterém
je zřízeno právo stavby a pozemku na kterém je zřízena jiná stavba než rodinný dům.

V případě, že nemovitost prodáváte sami, bude pravděpodobně nejjednodušší využít posudek. Jeho cenu můžete odečíst od základu daně. Vyžaduje to však velké množství času. Musíte vyhledat odhadce, domluvit schůzku, absolvovat ji, převzít hotový posudek. (Pozor na dostatek času, rozhodně není dobré honit posudek na poslední chvíli) A to nejdůležitější, počítat s ním při tvorbě kupní smlouvy a advokátní úschovy. V kupní smlouvě se při úschově standardně uvádí celková částka, která zůstane na účtu pro odvod daně. Pokud se rozhodnete, že budete nárokovat proplacení posudku, musíte částku odpovídající odečtení posudku vyčlenit stranou. Zde je důležité si uvědomit, že cena posudku se neodečítá od konečné daně.

Příklad: Prodali jste nemovitost za 1.000.000 Kč. Odhadcem byl byt oceněn na 950.000,- Kč. Finanční úřad si vždy zvolí vyšší částku a stanoví předepsanou daň na 40.000 Kč (4% z 1.000.000,-Kč). Posudek Vás bude stát přibližně 5.000 Kč. Po odečtení posudku bude finanční úřad vyměřovat daň z částky 995.000,-Kč Kč. Výsledná daň vychází 39.800,-Kč.

U srovnávací daňové hodnoty musíme sečíst orientační směrné hodnoty všeho, co se prodeje týkalo, jaké bylo převažující užití stavby (rodinný dům, bytový dům, administrativní budova…), konstrukci stavby a její stav. Nesmíme taky zapomenou na stav bytu, jeho umístění v domě, uvedení jestli se nachází výtah či nikoliv, způsob vytápění, stáří stavby, zařizovací předměty, příslušenství atd…  Orientační hodnoty se sečtou a porovnají se sjednanou cenou. Pokud je nižší, tak daň vyměříme
ze sjednané ceny (v našem případe z 1.000.000,-Kč).  Pokud je velmi podobná, bude potřeba počkatna vyjádření finančního úřadu. Nutno podotknout, že kalkulačka je opravdu orientační. V případě,
že je směrná hodnota vyšší, odvedeme daň dle sjednané ceny a počkáme, až nás finanční úřad vyzve k doplacení.

Konečnou částku se můžeme dozvědět za dost dlouho a proto je v tomto případě lepší použít posudek, který situaci rozhodne prakticky okamžitě.

V případě časového presu je směrná hodnota v mnoha ohledech lepší. I když nastudování problematiky stojí v počáteční chvíli hodiny času, zkušený pracovník realitní kanceláře dokáže vytvořit směrnou hodnotu i na počkání. Naše realitní kanceláře nabízí v rámci svých služeb i přípravu daňového přiznání.

Znalecký posudek

Posudek je výhodný, pokud nemovitost prodáváte na vlastní pěst a použití směrné hodnoty je pro Vás příliš složité, popř. se jedná o nemovitost, kde je posudek nutností. Výhodou je jasné stanovení ceny ještě před odvedením daně a tudíž nás už případné dodatečné vyčíslení nečeká. Nevýhodou je dlouhá doba vyhotovení, vysoká cena popř. obojí najednou. I když je možné posudek uplatnit jako uznatelný výdaj, ušetříme maximálně stokoruny.

Směrná hodnota

Výhodou směrné hodnoty je rychlost zpracování a její cena. Pokud si ji uděláte sami, je zadarmo. Pokud využijete odborných služeb RK, je to většinou zahrnuto v provizi za prodej nemovitosti. Pokud máte k dispozici kupní smlouvu a vyrozumění z katastru nemovitostí, lze připravit přiznání prakticky během půl hodiny (jedná-li se o běžný případ). Nevýhodou je vysoká náročnost a čas na nastudování problematiky, případné konzultace s finančním úřadem, nejasné vyčíslení daně (pokud orientační hodnota vychází velmi podobně jako sjednaná cena) a nemožnost aplikovat na směrnou hodnotu uznatelný výdaj.

Pokud potřebujete poradit nebo vypracovat daňové přiznání nebo znalecký posudek či určit směrnou hodnotu neváhejte se na nás obrátit.