Předkupní právo upravuje §1124 a §1125 novýho občanský zákoníku č. 89/2012 Sb., který říká:
§ 1124
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
§ 1125
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.
Co to znamená?
Když vlastník podílu na nemovitosti bude chtít svůj podíl prodat, má od 1.1. 2018 povinnost při jeho prodeji nabídnout jej všem ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek (i za stejnou cenu). Navíc je potřebné učinit nabídku k prodeji až po podpisu kupní smlouvy se zájemcem. Tato nabídka navíc musí mít písemnou formu .
V praxi to bude znamenat, že po uzavření kupní smlouvy budete muset mít v písemné podobě návrh na uplatnění předkupního práva všem ostatním spolumajitelům. Tento návrh musí obsahovat také podmínky uvedené v kupní smlouvě, nebo kopii této kupní smlouvy, kde je možno skrýt údaje kupujícího, není ale možné skrývat nebo neuvádět cenu nemovitosti.
Pokud některý ze spoluvlastníků, bude chtít své předkupní právo uplatnit a bude akceptovat veškeré podmínky v návrhu, má přednostní právo na uzavření kupní smlouvy.
A co kdyby se ozvalo hned několik zájemců najednou? V tom případě budou mít právo tento podíl odkoupit všichni a to v poměru jejich podílů na nemovitosti.
Jaká je lhůta na uplatnění předkupního práva?
Lhůta pro uplatnění předkupního práva je 3 měsíce od podání a doručení nabídky (osobně s podpisem o převzetí nabídky nebo dopisem s dodejkou, aby jste měli oficiální potvrzení o převzetí).
Pokud tento návrh na využití předkupního práva ostatním spoluvlastníkům nepodáte, je možné toto předkupní právo uplatnit až do 2 let od podpisu kupní smlouvy.
Vzdání se předkupního práva
Dle občaského zákoníku, může být u nemovitosti v kastastru nemovitosti zapsáno také tzv. vzdání se předkupního práva. Pokud tento zápis u nemovitosti je, není nutné tyto návrhy předkládat.
Kde vznikají nejčastější problémy?
Největší riziko a komplikace mohou vznikat u realitních transakcí, kde je více spoluvlastníků nebo hned několik desítek. Může to být například u chatových oblastí, parkovacích / garážových stání či sklepních kójí, které jsou zapsány v podílovém spoluvlastnictví. Například parkovácí stání bývá u nových objektů velmi často zapsáno jako podíl ne nebytové jednotce nebo u příjezdových cest u rodinných domů, bývá podíl na přístupové komunikaci. U satelitních městěček kde je například 10 domů, 10 vlastníků, bývá přístupová cesta rozdělana na 10 podílů, tzn. každý vlastní 1/10 a pokud se rozhodne jeden z majitelů prodat dům, musí nabídnout nejdříve tento podíl na komunikaci ostatním spoluvlastníkům. A co když si některý z ostatním spoluvlastníků tento podíl koupí? Budete nabízet dům bez přístupu? A za stejnou cenu? Nebo byt v centru města bez parkovacího stání, protože soused potřebuje ideálně dvě místa? Proto je dobré míst v pořádku sousedské vztahy a ideálně tuto situaci mít vyřešenou výše zmíněným vzdáním se předkupního práva. Je to v zájmu všech, prodávat totiž může kdokoliv a kdykoliv...
