1. Pronájem a podnájem je to stejné
Začneme nejzákladnějším mýtem a sice že pronájem je to stejné jako podnájem. Může se to zdát jako slovíčkaření, ale je v tom mnohem více. Mezi základní rozdíl patří například druh vlastnictví.
U osobního vlastnictví řešíme pronájem
U družstevního vlsatnictví se jedná o podnájem
Posloupnost je také u typu smluvního vztahu:
Vlastník a nájemce = pronájem
Nájemce a podnájemce = podnájem
V praxi to například znamená, že i u osobního vlastnictví se můžete dostat do podnájmu, pokud je mezi vámi a pronajímatelem ještě jeden smluvní vztah a to s nájemcem.
2. PENB není u pronájmu zapotřebí
PENB neboli průkaz energetické náročnosti budovy řeší zákon o hospodaření energií č. 406/2000 Sb., který podle § 7a udává pronajímateli povinnost od 1.1.2016 pronajímateli mít PENB, předložit jej nájemci! Takže u pronájmu (osobního vlastnictví) bude PENB potřebovat. A to ať se jedná o pronájem budovy, bytu nebo při pronájmu ucelené části budovy (kanceláře, obchodního prostoru)... U pronájmu celé budovy tato povinnost platí dokonce od 1.1.2013.
Průkaz energetické náročnosti vyhodnocuje budovu z hlediska spotřeby energie na stupnici od A (nejúspornější) až po G (mimořádně nehospodárná). Průkaz se zpracovává vždy na celou budovu, a to i při pronájmu například jednotlivého bytu. PENB má platnost 10 let ode dne jeho vyhotovení nebo do provedení větší změny dokončené budovy, pro kterou byl zpracován, anebo do provedení změny způsobu vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody v této budově (zateplení, výměna oken, kotel, ohřev vody...).
U osobního vlastnictví si vyžádejte jako pronajímatel PEBN od společenství vlastníků jednotek (SVJ), pokud průkaz neobdržíte, můžete jej nahradit vyúčtováním dodávek využívaných služeb za poslední 3 roky (teplo, elektřina, plyn). U družstevního vlastnictví PENB podle zákona nepotřebujete, zde se totiž právně nejedná o pronájem, ale podnájem.
Průkaz musíte předložit zájemci o pronájem a předat nejpozději při podpisu nájemní smlouvy. Důležité je také říci, že již v inzerci musí být energetická třída uvedena. Pokud PENB nemáte, uveďte v inzerci nejhorší třídu G, jinak se vystavuje sankci.
3. Trvalý pobyt v bytě
Přihlášení trvalého pobytu u nás řeší zákon č. 133/2000 Sb., konkrétně § 10, kteří říká, že při přihlášení občana k trvalému pobytu je občan povinen doložit vlastnictví bytu nebo domu, nebo doložit oprávněnost užívání bytu, anebo předložit úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého pobytu. U nájmu je to nájemní smlouva, která nájemce a osoby uvedené v nájemní smlouvě oprávněje k užívání bytu. Výhodou je, že u družstevního bytu je zapotřebí souhlasu BD k udělení podnájmu a tím i umístění trvalého pobytu. Co je důležité zmínit je, že z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k objektu a ani k vlastníkovi nemovitosti. Ve smlouvě se dá vyřešit i odhlášení (přehlášení) trvalého pobytu nájemce a to tak, že do doby odhlášení (přehlášení) mu např. nebude vrácena kauce (jistota) zpět... To už je slušná motivace k tomuto řešení případné situace...
4. Když má nájemce trvalý pobyt, může do bytu přijít exekutor a zabavovat majetek
Důležité je říct, že exekutor, může přijít kamkoliv i když tam nájemce nemá trvalý pobyt. Exekutora totiž zajímá reálné bydliště, kde se osoba zdržuje. Co se týče zabavování majetku v případě zařízených bytu a případné obavy pronajímatelů, zde se to dá vyřešit přílohou k nájemní smluvě (ideálně ať je rovnou její součástí), která bude obsahovat soupis vybavení, které se součástí nájmu a patří pronajímateli a ideální varianta je pokud obsahuje fotodokumentaci. Exekutor je totiž povinen se doptat na vztah k danému místu (např. nájemní či podnájemní smlouva) a zde se informaci o tom kdo vybavení vlastní, dočte a nemůže nic co není dlužníkovo zabavit.
5. Drobné opravy v bytě
Podle nařízení č. 308/2015 Sb. (Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu) se běžnou údržbou bytu rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Drobné opravy jsou vymezeny jak věcně podle § 4 tohoto nařízení což je například opravy podlah, oken, klik, zásuvek, oprav armatur, opravy kotlů aj., tak podle výše nákladů kdy se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000,-Kč.
Důležité je také zmínit, že je dán podle § 6 roční limit nákladů, který říká že součet nákladů, které hradí nájemce nesmí přesáhnout částku 100,-Kč/m2 podlahové plochy bytu.
6. Pronajímatel může zakázat zvířata v bytě
Podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., se v § 2258 říká, že: nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.
Pokud tedy pronajímete byt, nemůžete chov zvířat zakázat. Máte, ale možnost si nájemce nevybrat či mu udělit nějaké adekvátní povinnosti. Například v případě chovu zvířat tuto skutečnost ozámit a dorovnat jistotu (kauci) na určitou výši, či si zřídit odpovědnostní pojištění, které kryje tyto rizika...
7. Majitel může požadovat libovolně velkou kauci a může ji použít na cokoliv
Podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., je § 2254 dáno, že pokud si smluvní strany ujednají, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Zde je důležité zmínit rozdíl mezi náejmným a zálohami na službami. Majitel může vybírat celkem částku např. ve výši 8.000,-Kč včetně záloh na služby (většinou teplá voda, studená voda, otop, poplatek za úklid, provoz výtahu osvětlení spol. prostor...atd.). Zálohy tak například činí 1.500,-kč a nájemé je tedy 6.500,-Kč, tudíž maximální jistota (kauce) může být 19.500,-Kč.
8. Musí být jistota (kauce) úročena?
Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. S ohledem na právní jistotu, a neúplnost toho výkladu je tak vhodné sjednat výši úroku již v nájemní smlouvě.
9. Nájem, přeplatky a nedoplatky
Ve smlouvě o nájmu či podnájmu si mohou smluvní strany ujednat dvě varianty ohledně nájemného a služeb:
a) platby nájemného i služeb (případně energií) jsou paušální, tj, jednotné (fixní) a tudíž se neřeší vyúčtování, ani přeplatky, ani nedoplatky. Toto ustanovení se používá u krátkodobějších pronájmů (např. nájem na 14 dní, na 1 měsíc nebo na 3 měsíce...)
b) platby nájemního jsou fixní a služby (případně energií) jsou zálohové, tj. nájemce má nárok na vzniklé přeplatky, ale také má poviinost uhradit vzniklé nedoplatky.
Mezi energie patří elektřina a plyn. Energie doporučujeme, aby si nájemce vždy převedel na sebe a hradil si zálohy sám a tudíž s ním bude i dodavatel sám řešit přeplatky či nedoplatky. Služby jsou většinou spojené s vlastníkem nemovitosti a nelze je většinou všechny něbo některé z nich převést. Zde se jedná podle § 2247 obč. zák. o ododávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Dále si smluvní strany mohou mohou ve smlouvě určit další služby - napříkald internet, parkování, úklid v bytě, udržba zahrady ad.
10. Cena nájmu a jeho zvyšování
Pravidla pro zvyšování nájemného lze dohodnout v nájemní smlouvě. Často má zvyšování formu takzvané inflační doložky. K její platnosti musí být přesně uvedena výše inflace, jakou se bude zvyšování nájemného řídit, nejčastěji se jedná o některý z indexů spotřebitelských cen Českého statistického úřadu. Dohoda ohledně zvyšování nájemného má přednost před zákonem. Pokud ji strany neuzavřou, zvyšuje se nájemné podle občanského zákoníku. V takovém případě platí, že se pronajímatel může obrátit na nájemce s písemným návrhem na zvýšení nájemného nejdříve za rok od posledního zvýšení. To nesmí přesáhnout 20% hranici. V průběhu nájmu může tké dojít ke zvýšení plateb za služby, důvodem však může být jen zvýšení ceny za služby, změna jejich kvality nebo rozsahu.
Věříme, že jsme Vám zase osvětlili další informace. Pokud by jste s čímkoliv ohledně nemovitosti potřebovali poradit nebo pomoci neváhejte nás kontaktovat na
tel.: 774 101 334 nebo emailu: [email protected]
